Президент Украины Петр Порошенко 8 июня 2015 года подписал закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». О том, чем было вызвано принятие нового закона и какие новые возможности он открывает, информационному порталу «ВЕРЖЕ» рассказал Максим Шахов, эксдиректор департамента ЖКХ и строительства Запорожской облгосадминистрации
В 1992 году в Украине был принят закон о приватизации. По нему люди, проживавшие в квартирах, приватизировали собственное жилье по символической цене. Люди стали собственниками квартир. Но государство не объяснило им, что они стали и собственниками всего дома.
Следующим шагом стало создание объединений совладельцев многоквартирных домов. Появился соответствующий закон, который позволил людям стать совладельцами дома не только де юре, но и де факто. Но создание ОСМД не стало массовым. На сегодня в Украине только 15% жилья охвачено ОСМД. Еще 5% — это жилищностроительные кооперативы. А 80% домов остаются так называемым коммунальным жильем. Хотя по закону они такими не являются, т. к. принадлежат жильцам.
Сейчас Верховной Радой принят и уже подписан Президентом Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Он дает возможность нанимать управляющую компанию или управляющего дома общим собранием жильцов без создания юридического лица в виде ОСМД.
Конечно, закон решает не все вопросы. Он вызывает массу нареканий. Но это лучше, чем ничего. Он создаст рынок по управлению жилищным фондом. У жильцов будет возможность выбирать управляющего, а не ограничиваться услугами, к примеру, КП «Основание», как это сегодня происходит в Запорожье. На этот рынок смогут прийти предприятия и предприниматели, которые смогут предложить свои услуги. Они будут конкурировать между собой — перечнем услуг, их качеством, ценой на них. У жителей же появляется функция контроля. Человек, которому жильцы делегируют функции контроля, будет принимать работы и, соответственно, иметь право подписывать либо не подписывать документы.
Сегодня два любых совладельца, создав инициативную группу, могут разослать за десять дней уведомления и провести собрание. Для ОСМД всегда было проблемой проведение собрания, особенно в больших домах. Новый закон дает возможность как «обычным» домам, так и ОСМД проводить собрание независимо от количества участников, а затем собирать у совладельцев подписи под протоколом собрания.
Собрание жильцов может выбирать управителя. Который, в свою очередь, может либо сам выполнять необходимые функции по обслуживанию дома, либо выступать только в роли организатора, нанимая для выполнения работ конкретных подрядчиков.
В течение года каждый дом должен провести собрание и выбрать своего управителя. Если этого сделано не будет, то управляющего вправе назначить город.
Управитель — это либо частный предприниматель, либо юридическое лицо, которое за свою работу получает вознаграждение. При этом он не обязательно должен быть жильцом этого дома или этого города. Соответственно, появляется огромный рынок.
Я уверен, что КП «Основание» будет терять дома. Если сегодня львиную долю домов Запорожья обслуживает «Основание», то с появлением альтернативных управителей КП будет терять дома из управления. Конечно, все 100% домов не изберут себе новых управителей. В силу неактивности жильцов, в силу того, что часть домов являются неинтересными для управления. Это ветхий жилой фонд, который требует слишком больших средств для ремонта.
Думаю, что «интересные» дома уйдут в управление частному сектору, а старое жилье останется на обслуживании города. Его придется субсидировать из городского бюджета. Парадокс в том, что город покрывает убытки по обслуживанию домов, которые находятся на балансе города. А подоходный налог платят все жители, независимо от того, получают ли люди помощь из городского бюджета на ремонты. Конечно, выделять средства из бюджета на капитальные ремонты нужно. Вопрос в том, по какому принципу эти средства распределяются. Пока что это зависит сугубо от личного мнения отдельных чиновников.
Чем ныне плохо КП «Основание»? Тем, что оно является и управителем, и исполнителем работ. То есть сами определяют перечень работ, выполняют работы и сами их принимают, а де факто контроля над качеством и объемом работ нет. Поэтому функции по управлению и обслуживанию лучше разделять. Есть управитель, который заказывает обслуживающей организации конкретные работы. Тогда есть прием и контроль за выполнением работ.
На данный момент деятельность по управлению жилищным фондом не лицензируется. Есть соответствующий вид деятельности в КВЭДе, и каждый желающий может этой деятельностью заниматься. Поэтому на начальном этапе неизбежно будут попадаться и неквалифицированные управители. Любой рынок строится на пробах и ошибках. Первые несколько лет будут сложными, но потом рынок стабилизируются, останутся только стабильно профессионально работающие организации. Закон предполагает, что договор на обслуживание заключается на один год. Через год дом имеет право сменить управителя на другого.
Пока городские власти не расстанутся с мыслью о том, что у них есть свои дома, которых на самом деле у них уже давно нет, процесс создания нового рынка будет идти со скрипом. По созданию ОСМД со стороны городских структур зачастую шел фактический саботаж. Задача депутатов — избавиться от такого саботажа и решить дальнейшую судьбу КП «Основание». Иначе его убыточность и дотирование будет расти.
Николай КОЛОДЯЖНЫЙ
